In den letzten Jahren hat sich die Ferienvermietung, insbesondere durch Plattformen wie Airbnb, zu einer lukrativen Einnahmequelle für Immobilienbesitzer auf der ganzen Welt entwickelt. Palma de Mallorca, als pulsierendes Herz der Balearen, zieht jährlich Millionen von Touristen an. Doch die Frage, ob man ein Airbnb in Palma de Mallorca vermieten kann, ist nicht mit einem einfachen Ja oder Nein zu beantworten. Überlegen auch Sie, eine Immobilie zu kaufen und diese dann über Airbnb als Ferienwohnung in Palma de Mallorca zu vermieten? Dann informieren wir Sie in diesem Artikel über die rechtlichen Rahmenbedingungen, die jüngsten Gesetzesänderungen und warum Airbnb auf Mallorca, speziell in der Hauptstadt, so umstritten ist!
Die wichtigsten Punkte vorab
- Die Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb ist in Palma de Mallorca teilweise verboten, insbesondere für Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern.
- Dieser Schritt wurde unternommen, um das lokale Wohnungsangebot zu schützen, den Mangel an Wohnraum zu bekämpfen und den Anstieg der Mietpreise zu kontrollieren, die durch den zunehmenden Tourismus beeinflusst wurden.
- Neue Genehmigungen für solche Vermietungen werden in vielen Teilen der Stadt nicht mehr erteilt und bestehende Genehmigungen unterliegen strengen Regulierungen oder werden nicht verlängert.
- In einigen Außenbezirken und Industriegebieten Palmas sowie für freistehende Häuser innerhalb der Stadt ist die Ferienvermietung weiterhin erlaubt.
- Um legal über Airbnb in Palma de Mallorca zu vermieten, müssen Eigentümer prüfen, ob ihre Immobilie für eine Vermietungslizenz infrage kommt und dann den Antrag bei der zuständigen Behörde stellen, wofür alle notwendigen Dokumente über die Einhaltung von Sicherheits- und Qualitätsstandards eingereicht werden müssen.
Welche Vorteile hat die Ferienvermietung über Airbnb in Palma de Mallorca?
Die Ferienvermietung eines Objekts über Airbnb in Palma de Mallorca bietet die Möglichkeit eines attraktiven Einkommens. Ob es sich um eine charmante Ferienwohnung in der lebendigen Altstadt von Palma de Mallorca handelt, ein exquisites Ferienhaus in der Nähe vom berühmten Ballermann oder eine geräumige Villa mit Blick auf das schimmernde Meer – Urlauber können ihre Traumunterkunft in Spanien einfach buchen, während Eigentümer von einer zusätzlichen Einnahmequelle profitieren.
Besonders attraktiv sind Angebote auf Airbnb in Palma de Mallorca, die günstig sind und dennoch einen atemberaubenden Meerblick oder eine Nähe zu ikonischen Orten wie der Kathedrale von Palma bieten. Die Ausstattung spielt dabei eine große Rolle: Eine Klimaanlage für die heißen Sommertage, eine Terrasse für entspannte Abende, Schlafzimmer mit Komfort, ein Pool für erfrischende Momente und ein Garten für die Ruhe und Erholung sind nur einige Merkmale, die ein Objekt für den Urlaub besonders attraktiv machen.
Durch die Flexibilität, die Airbnb bietet, können Eigentümer ihre Ferienwohnung oder ihr Ferienhaus in Palma de Mallorca leicht anbieten. Die Plattform ermöglicht es, Preise pro Nacht festzulegen und durch detaillierte Beschreibungen und Fotos das Angebot hervorzuheben. Die Möglichkeit, Bedingungen für eine Stornierung festzulegen, gibt sowohl Gastgebern als auch Gästen Sicherheit.
Kurz gesagt, ein Airbnb in Palma de Mallorca günstig anzubieten, öffnet eine Welt voller Möglichkeiten für Eigentümer, die ihre Immobilie teilen und zugleich von den zahlreichen Vorteilen des Tourismus auf den balearischen Inseln profitieren möchten.
Ist Airbnb auf Mallorca erlaubt?
Airbnb ist auf Mallorca grundsätzlich erlaubt, jedoch unterliegt die Vermietung strikten Vorschriften, um den Wohnungsmarkt zu regulieren. Immobilienbesitzer müssen eine offizielle Lizenz zur Ferienvermietung bei der lokalen Regierung beantragen. Diese Lizenzen sind allerdings begrenzt und in einigen Gebieten Mallorcas schwer zu erhalten, insbesondere in überlasteten touristischen Zonen. So ist z.B. ein Airbnb auf Mallorca am Ballermann vermieten zu dürfen, nur in sehr seltenen Fällen möglich. Die Regeln zur Vergabe der Lizenzen variieren je nach Art der Immobilie (Wohnung, Haus) und ihrer Lage. Freistehende Häuser und Villen außerhalb von städtischen Zentren haben in der Regel bessere Chancen auf eine Genehmigung als Ferienwohnungen in dicht besiedelten Gebieten.
Trotz des neuen Tourismusgesetzes von 2018, das die Ferienvermietung mit einem Zonenplan reguliert, gibt es Berichte, dass etwa 30 Prozent der Angebote von Airbnb auf Mallorca ohne die erforderliche Lizenz vermietet werden. Diese Situation stellt eine Herausforderung sowohl für die Plattform als auch für die lokale Regierung dar, die strengere Kontrollen und Maßnahmen gegen illegale Vermietungen der Ferienunterkünfte durchsetzen möchte.
Warum ist Airbnb auf Mallorca so umstritten?
Die rasante Zunahme von Ferienwohnungen auf Mallorca – gerade durch die Vermietung über Airbnb – hat zu einer Verknappung des Wohnraums für Einheimische geführt und die Mieten in die Höhe getrieben. Zudem belastet der Massentourismus die Infrastruktur der Stadt und beeinträchtigt die Lebensqualität der Bewohner. Die Regierung der beliebten Ferieninsel in Spanien steht daher unter dem Druck, ein Gleichgewicht zwischen der Förderung des Tourismus und dem Schutz der Interessen der Einheimischen zu finden.
Die spanische Insel hat deshalb in den letzten Jahren mehrere Gesetzesänderungen erlebt, welche die Ferienvermietung stark regulieren. Insbesondere in der Hauptstadt Palma de Mallorca wurden strikte Vorschriften eingeführt, um die Vermietung von Wohnraum an Touristen zu kontrollieren und den Wohnungsmarkt für Einheimische erschwinglich zu halten.
Zu den signifikantesten Änderungen gehört das Verbot der Kurzzeitvermietung in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Stadtgrenzen von Palma de Mallorca, auf die wir weiter unten näher eingehen wollen. Diese Regelung macht es für die meisten Vermieter von Ferienwohnungen über Airbnb in Palma de Mallorca nahezu unmöglich, ihre Objekte legal anzubieten. Ausnahmen bestehen für freistehende Häuser und Villen, allerdings unter der Bedingung, dass eine entsprechende Lizenz vorliegt.
Airbnb auf Mallorca: Notwendige Auflagen zur Vermietung von Ferienunterkünften
Auf Mallorca gibt es eine Reihe von Auflagen, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie – ob Stadthaus, Wohnung oder Villa oder Finca – über Plattformen wie Airbnb als Ferienunterkünfte vermieten möchten. Folgende Aspekte sollten Sie beachten:
Lizenzierung
Jeder, der seine Immobilie auf Mallorca touristisch vermieten möchte, benötigt eine gültige Vermietungslizenz (ETV, ETVPL oder ETV60). Diese Lizenzen regeln die Art der Vermietung und sind an bestimmte Immobilientypen gebunden. Beispielsweise ist die ETV-Lizenz für freistehende Häuser vorgesehen und ermöglicht eine ganzjährige Vermietung, während ETV60-Lizenzen die Vermietung auf maximal 60 Tage im Jahr beschränken.
Derzeit werden allerdings keine neuen Lizenzen für die Ferienvermietung ausgestellt, um die touristische Überlastung zu bekämpfen. Bestehende Lizenzen bleiben jedoch gültig. Das bedeutet, beim Verkauf einer Immobilie kann die Lizenz auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Sobald Vermietungslizenzen freiwillig zurückgegeben werden, sind sie nicht länger auf dem Markt verfügbar. Lizenzen für Mehrfamilienhäuser und die 60-Tage-Vermietungen müssen alle fünf Jahre erneuert werden. Vermieter, die ihre Lizenzen vor 2017 erhalten haben, sind ebenfalls verpflichtet, ihre Genehmigungen periodisch zu erneuern. Bei Lizenzen, die vor 2017 ausgestellt wurden, tritt zudem nach einer dreijährigen Phase der Nichtnutzung der Lizenzverfall ein.
Registrierung und Compliance
Neben der Lizenzierung müssen Sie als Immobilieneigentümer Ihre Objekte registrieren und sicherstellen, dass die Unterkünfte allen lokalen Bauvorschriften und Tourismusgesetzen entsprechen.
Für die Immobilie muss unter anderem eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung inklusive Angabe der maximalen Anzahl der zu vermietenden Plätze vorliegen. Ebenso ist ein Energiezertifikat wichtig sowie ein Nachweis, dass Ihre Immobilie mindestens fünf Jahre alt ist und in dieser Zeit ausschließlich privat genutzt wurde. Das Objekt darf des Weiteren keinen baulichen Sanktionen unterliegen und sich nicht auf naturgeschütztem Land befinden. Es darf sich ebenso wenig um einen Sozialbau handeln. Eine Kopie des Mietvertrags reichen Sie bei der zuständigen Behörde ein.
Auch Sicherheitsstandards, wie z.B. Notausgänge und Rauchmelder, müssen von Ihnen eingehalten und Informationen über lokale Notfalldienste bereitgestellt werden.
Zonenplan
Alle Ferienunterkünfte, die über Airbnb vermietet werden, müssen sich innerhalb eines vorgegebenen Zonenplans befinden, also in dem Gebiet auf Mallorca, in dem die Ferienvermietung erlaubt ist. Diesem Plan können Sie z. B. entnehmen, ob ein Airbnb auf Mallorca mit Meerblick oder direkt am Ballermann möglich ist.
Steuerliche Verpflichtungen
Vermieter sind verpflichtet, Einkommensteuer auf ihre Mieteinnahmen zu zahlen und die Tourismussteuer von ihren Gästen einzunehmen und abzuführen. Außerdem müssen sie Ökosteuer zahlen. Bei Ferienvermietungen kann es zudem relevant sein, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, was von den angebotenen Dienstleistungen abhängt.
Langfristige vs. kurzfristige Vermietungen
Ihre Ferienvermietung auf Mallorca, z.B. über Airbnb, darf nicht länger als einen Monat dauern. Denn für Vermietungen, die länger als einen Monat dauern, gelten normalerweise andere Regeln als für kurzfristige Ferienvermietungen. Solche Langzeitvermietungen fallen unter das Wohnraumvermietungsgesetz und bieten steuerliche Vorteile für Residenten.
Sonstiges
Weiterhin sind folgende Auflagen zu beachten:
- Die Zustimmung bei einer Eigentümerversammlung ist notwendig.
- Falls es Personal gibt, muss dieses legal angemeldet sein.
- Die genaue Identität und Aufenthaltsdauer der Gäste muss an die Polizeibehörde gemeldet werden.
- Alle Räume der Ferienunterkunft müssen für die Gäste zugänglich sein.
- Auf je vier Gästebetten muss mindestens ein Badezimmer kommen.
- Eine Immobilie darf nicht an Urlauber vermietet werden, wenn sich hierin zeitgleich andere Mieter befinden.
- Bei Vermietung innerhalb eines Mehrfamilienhauses ist es erforderlich, dass jede Wohnung mit individuellen Zählern für Wasser und Elektrizität ausgestattet ist.
- Als Vermieter müssen Sie darauf achten, dass Ihre Ferienunterkünfte die Ruhe und die Ordnung im Umfeld nicht beeinträchtigen. Durch regelmäßige Überprüfungen der zuständigen Stellen wird gewährleistet, dass die festgelegten Richtlinien befolgt werden. Bei Nichteinhaltung dieser Bestimmungen drohen Ihnen empfindliche Geldbußen, im Extremfall kann die Vermietungserlaubnis widerrufen werden.
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Achtung: Teilweises Verbot der Ferienvermietung wie Airbnb in Palma de Mallorca
In Palma de Mallorca gilt ein Verbot der Vermietung von Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Wollen Sie also ein Airbnb in Palma de Mallorca anbieten, ist dies innerhalb eines Mehrfamilienhauses nicht möglich!
Die Stadtverwaltung von Palma de Mallorca hat diese Vorschrift für die Ferienvermietung durch Plattformen wie Airbnb zum Schutz des lokalen Wohnungsangebots, der Bekämpfung des Wohnraummangels und der Kontrolle der Mietpreissteigerungen, die durch den Tourismusanstieg und die Beliebtheit kurzfristiger Vermietungen verstärkt wurden, eingeführt. Die Regeln sollen dafür sorgen, dass genügend Wohnraum für die Bevölkerung verfügbar bleibt und die Lebensqualität in den Vierteln nicht durch zu viele Ferienvermietungen leidet.
Seit der Regelungseinführung ist es in vielen Bereichen Palmas nicht mehr möglich, neue Genehmigungen für solche Kurzzeitvermietungen zu erhalten. Bestehende Genehmigungen wurden entweder strikt reguliert oder nicht verlängert.
Ein umfassendes Verbot der Nutzung von Airbnb und ähnlichen Diensten in Palma de Mallorca wurde bereits 2022 angekündigt und trat schließlich am 1. Juli 2023 in Palma de Mallorca in Kraft. Allerdings gilt dieses Verbot nicht überall in der Hauptstadt: In einigen Außenbezirken und Industriegebieten ist die Ferienvermietung weiterhin erlaubt. Das Gleiche gilt für freistehende Häuser innerhalb Palmas. Eigentümer, die an einer Vermietung interessiert sind, müssen nun sorgfältig prüfen, welche Vorschriften in ihrem Fall anwendbar sind.
Darf man seine Immobilie in Palma de Mallorca über Airbnb vermieten?
Die Vermietung von Immobilien über Airbnb ist in Palma de Mallorca nur unter strengen Bedingungen und mit entsprechenden Genehmigungen möglich. Wie bereits erwähnt, gilt ein teilweises Verbot für die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als Ferienunterkünfte. Für freistehende Häuser und Villen kann unter bestimmten Umständen eine Lizenz erteilt werden. Voraussetzung hierfür ist, die Immobilie erfüllt alle notwendigen Anforderungen und liegt in einem Gebiet, in dem die Ferienvermietung zugelassen ist. Eigentümer müssen sich an die lokalen Behörden wenden, um die genauen Voraussetzungen und Beschränkungen für ihre Immobilie zu klären. Es ist daher wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung über Airbnb in Palma de Mallorca umfassend zu informieren, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Nur 30 % der angebotenen Airbnb in Palma de Mallorca sind legal
Laut einem Bericht der “Mallorca Zeitung” sind etwa 70 Prozent der auf Airbnb gelisteten Ferienwohnungen in Palma de Mallorca illegal. Von den derzeit etwa 2.000 auf der Plattform inserierten Unterkünften erfüllen lediglich 621 die offiziellen Vermietungsrichtlinien.
Dieses Phänomen beschränkt sich jedoch nicht nur auf Palma, sondern erstreckt sich auch auf weitere Gemeinden Mallorcas. Tatsächlich konnte für 17 der 53 Gemeinden auf der Insel der Anteil illegaler Ferienunterkünfte ermittelt werden, was die weit verbreitete Problematik illegaler Angebote auf der Insel verdeutlicht.
Wie kann man seine Immobilie in Palma de Mallorca über Airbnb vermieten?
Um eine Immobilie in Palma de Mallorca legal über Airbnb zu vermieten, müssen Eigentümer zunächst prüfen, ob ihre Immobilie für eine Vermietungslizenz in Frage kommt. Ist dies der Fall, muss der Antrag auf eine Lizenz bei der zuständigen Behörde gestellt werden, wobei alle erforderlichen Dokumente und Nachweise über die Einhaltung der Sicherheits- und Qualitätsstandards beizufügen sind. Nach Erhalt der Lizenz müssen Vermieter die Unterkunft bei Airbnb listen, wobei alle relevanten Informationen und Vorschriften transparent dargestellt werden müssen.
Es ist ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Immobilienmakler und -berater, die auf Mallorca und speziell in Palma de Mallorca spezialisiert sind, können wertvolle Unterstützung bieten und den Prozess erleichtern.
Diese Anforderungen muss Ihr Airbnb in Palma de Mallorca erfüllen
Ist es möglich, Ihre Immobilie in Palma de Mallorca über Airbnb zu vermieten, müssen Sie bestimmte Vorschriften einhalten, um legal agieren zu können. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie berücksichtigen müssen:
- Registrierung und Lizenzierung: Jeder, der seine Immobilie touristisch vermieten möchte, muss eine gültige Vermietungslizenz besitzen. Diese Lizenzen, bekannt als ETV (Estancias Turísticas en Viviendas), sind entscheidend für die Legalität Ihrer Vermietung.
- Übertragung der Lizenz: Seit Juli 2023 hat die mallorquinische Regierung die neuen Lizenzen bis mindestens 2026 ausgesetzt, was bedeutet, dass keine neuen Lizenzen erteilt werden. Besitzer bestehender Lizenzen dürfen jedoch weiterhin vermieten.
- Wichtig zu wissen ist zudem, dass beim Verkauf einer Immobilie mit einer Ferienvermietungslizenz die Lizenz auf den neuen Eigentümer übertragen wird und weiterhin genutzt werden kann. Die Anzahl der Bettenplätze bleibt jedoch gleich.
- Steuern: Für nicht-residente Vermieter bleibt die Einkommensteuer bei der Ferienvermietung gleich. Vermieter touristischer Unterkünfte müssen in Spanien quartalsweise die Einkommensteuererklärung einreichen.
- Dauer der Vermietung: Die Vermietungsdauer darf einen Monat nicht überschreiten. Denn die Ferienvermietung wird definiert als die Vermietung einer Wohnimmobilie für kurze Zeit mit Gewinnerzielungsabsicht. Die Vermietung ab 30 Tagen fällt nicht mehr automatisch unter die Langzeitvermietung. Es kommt demnach auf den Vermarktungscharakter an: Touristisch oder nicht touristisch.
Falls Sie überlegen, Ihre Immobilie über Airbnb in Palma de Mallorca zu vermieten, sollten Sie sich stets über die aktuellen Bestimmungen informieren und sicherstellen, dass alle erforderlichen Lizenzen und Genehmigungen vorliegen. Hierzu könnte es hilfreich sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte der Vermietung in Einklang mit den lokalen Gesetzen stehen.
Fazit
Die Vermietung eines Airbnb in Palma de Mallorca ist mit Herausforderungen verbunden, insbesondere aufgrund der jüngsten Gesetzesänderungen. Es ist entscheidend, sich vor einem Investment gründlich zu informieren und professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wir von HUETHER & PARTNER stehen Ihnen als erfahrener Immobilienmakler zur Seite, um Sie durch den Dschungel der Regularien zu führen und die passende Immobilie für Ihre Bedürfnisse zu finden. Mit umfassender Marktkenntnis und einem tiefen Verständnis der lokalen Gesetzeslage sind wir Ihr idealer Partner für den Kauf von Immobilien für Airbnb in Palma de Mallorca und weiteren Orten der balearischen Insel. Wir bieten Ihnen außerdem ein großes Netzwerk an kompetenten Partnern wie Banken, Rechtsanwälten, Verwaltungen und Vermietungsfirmen – auch auf Deutsch!
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Die Vermietung von Immobilien auf Mallorca über Airbnb ist grundsätzlich möglich, jedoch an strenge Auflagen gebunden, die eingeführt wurden, um den Wohnungsmarkt zu regulieren. Die Regeln variieren je nach Art der Immobilie und ihrer Lage. Freistehende Häuser und Villen außerhalb von Stadtzentren haben normalerweise bessere Chancen auf eine Genehmigung als Wohnungen in dicht besiedelten Gebieten.
Nein. Wenn Sie Ihre Immobilie in Palma de Mallorca verkaufen, geht die Lizenz für die touristische Vermietung mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über, solange sie nicht abgemeldet wird. Die Lizenz bleibt also bestehen und wird mit der Immobilie verkauft.
Wenn Sie eine Immobilie in Palma de Mallorca bzw. auf Mallorca über Airbnb als Ferienunterkunft ohne Lizenz vermieten, können Ihnen Geldbußen zwischen 20.000 € und 40.000 € drohen. Zudem sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Vermietungsaktivitäten so lange einzustellen, bis weitere Maßnahmen getroffen werden.
Für eine Ferienvermietung über Airbnb in Palma de Mallorca sind gewisse Immobilientypen zugelassen. Einfamilienhäuser können vermietet werden, während die Vergabe einer Ferienvermietungslizenz bei Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern nur möglich ist, wenn diese in einer dafür vorgesehenen Zone liegen und eine Zustimmung der Eigentümerversammlung erhalten haben. Palma de Mallorca hat diesbezüglich spezifischere und strengere Regelungen als andere Gebiete Mallorcas.
Walter Hüther
+34 971 834007
Walter Hüther ist ein renommierter Immobilienexperte an der Ostküste Mallorcas. Walter, der ursprünglich aus Deutschland kommt, hat sich 2014 zusammen mit seiner Frau Nadia den Traum einer eigenen Immobilienfirma auf Mallorca erfüllt: Gemeinsam gründete das Ehepaar das Maklerbüro Huether & Partner, das sich dank Walters Fachkenntnissen sowie einer innovativen und europaweiten Marketing- und Vertriebsstrategie schnell zu einem bedeutenden Namen in der Branche entwickelte. Die Immobilienobjekte werden etwa 40 bedeutenden Internetportalen der gesamten EU gelistet, wodurch das Objekt eine wesentliche höhere Sichtbarkeit erfährt. Walters Ansatz ist zudem von Engagement, Vertrauenswürdigkeit und Verantwortungsbewusstsein geprägt, weshalb sowohl Käufer als auch Verkäufer aus Mallorca und ebenso aus Deutschland auf den Immobilienspezialisten vertrauen.
