Was benötigt man tatsächlich für einen Verkauf?

Der Verkäufer muss zum Notartermin folgende Unterlagen mitbringen:

* Ausweisdokument
* die eigene Escritura
* die letzte Strom- und Wasser-Abrechnung
* die Belege über die letzte Grundsteuerzahlung (IBI)
und die Zahlung der Müllgebühren (FEMS)
* Energie-Zertifikat
* Bewohnbarkeitsbescheinigung

Doch worum handelt es sich genau bei den letzten beiden Dokumenten?

Ein Energiezertifikat beziehungsweise ein Energieausweis ist seit dem 5. April 2013 für bestehende Gebäude und Neubauten in Spanien Pflicht.

Grundlage dafür ist das Gebäude-Energieeffizienz Gesetz (RD 235/2013). Diesen sollten Sie nach Möglichkeit direkt zu Beginn der Vermarktungsaktivitäten, vorzeigen können! Oft haben die Verkäufer dieses Dokument aber noch nicht vorliegen. Die Beschaffung dauert ca. 3-6 Wochen und gerne sind wir Ihnen dabei behilflich. Die Kosten für das Energiezertifikat liegen bei etwa 250,- Euro. Ein Energiezertifikat bescheinigt der Immobilie eine Bewertung, die von A – sehr effizient, bis G – sehr ineffizient reicht.

Der Eigentümer der Immobilie ist verantwortlich für die Beauftragung sowie für die angemessene Bereitstellung des Energiezertifikates. Dieses hat eine maximale Gültigkeit von zehn Jahren und kann jederzeit von dem Eigentümer aktualisiert werden. Vor allem nach durchgeführten Renovierungen von Dach, Fassade oder die Umrüstung auf Solarenergie macht die Erstellung eines neuen Zertifikates Sinn.

Außerdem ist der Besitzer verantwortlich dafür, das Zertifikat bei der zuständigen Landesbehörde registrieren zu lassen (Dirección General de Industria y Energía). Die Erhebung der Daten sollte von einem technischen Architekten (Bauingenieur laut Deutschem Gesetz) oder Experte für Energieeffizienz durchgeführt werden.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung benötigt man, um bei neuen Gebäuden Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse anmelden zu können. Zur Beantragung einer Ferienvermietlizenz ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung ebenfalls nötig.

Der spanische Ausdruck dafür lautet „Cédula de Habidabilidad“.
Auch ihre Beantragung dauert im Schnitt 4-6 Wochen und nicht jede Immobilie bekommt eine solche Bescheinigung. Kostenpunkt: ca. 350,- Euro

In den vergangenen Jahren kam es häufig vor, dass diese Bescheinigung schon vor der endgültigen Bauabnahme ausgestellt wurde und im Nachhinein die Bauabnahme vergessen wurde. Dies ist besonders ungünstig, wenn sich beim Bau nicht an das zuvor eingereichte und genehmigte Projekt gehalten und beispielsweise ein Zimmer hinzu gefügt oder ein Pool gebaut wurde.

So gibt es bei der Erneuerung nach 10 Jahren gegebenenfalls Probleme. Da viele Eigentümer die Cédula erst beantragen, wenn das Objekt bereits angeboten wird, kann es auch hier im Nachhinein noch zu Überraschungen kommen. Denn, um die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu bekommen, müssen alle Bauarbeiten offiziell und endgültig vom Architekten und der Gemeinde abgenommen sein.

Daher sollten alle Eigentümer spätestens dann die Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragen, wenn sie planen, die Immobilie zu veräußern.

Was kann passieren, wenn keine Cédula vorliegt?
Sollte bereits ein Anschluss für Strom, Wasser und Gas bestehen, wird die Cédula nicht zwingend benötigt. Kleine Studios bekommen oft keine Bewohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt, weil die Mindestquadratmeterzahl unterschritten wird.

Eine illegal errichtete Immobilie bekommt ebenfalls keine Cédula – was aber eventuell nicht wichtig ist, da das Gebäude über eine autarke Versorgung verfügt.

Allerdings fordern viele Banken eine gültige Cédula für die Finanzierung.